Figura 1. Módulos de información aplicados a la evaluación del comportamiento económico de un edificio.

[Fuente: UNE EN 15643-4: 2012 “Sostenibilidad en la construcción. Evaluación de la sostenibilidad de los edificios. Parte 4: Marco para la evaluación del comportamiento económico”]

 

«El marco de incentivos para los individuos activos en la economía tiene que cambiar radicalmente de la búsqueda de beneficios y la competencia a la búsqueda del bien común y la cooperación. El nuevo objetivo de las empresas es producir el mayor aporte posible al bienestar general “.

 Christian Felber, La economía del bien común, Ediciones Deusto, Barcelona,  2012

En la anterior entrada sobre las reuniones plenarias de AENOR tratamos sobre la metodología del Análisis del Ciclo de Vida (Ver “ISO > CEN > AENOR – El Enfoque del Análisis del Ciclo de Vida en la Evaluación de la Sostenibilidad Medioambiental de los Edificios”). Las normas en las que trabaja el Comité Técnico de Normalización 198 “Sostenibilidad en la Construcción” utilizan este enfoque del Análisis del Ciclo de Vida para evaluar la sostenibilidad de los edificios tanto desde el punto de vista ambiental como social y económico.

La crisis actual está evidenciando los fallos de un modelo productivo con una visión demasiado a corto plazo. Los indicadores económicos manejados hasta ahora, como por ejemplo el Producto Interior Bruto, están resultando insuficientes para reflejar el grado de bienestar y desarrollo de los ciudadanos de un país. Resultan sugerentes experiencias de nuevos indicadores de bienestar como el de la Felicidad Nacional Bruta en Bután.

En la búsqueda de un nuevo modelo económico que sea capaz de aportar mayor bienestar a largo plazo, hablar de economía implica hablar de ecología. Y en esa dirección, la Sostenibilidad Económica que definen las normas de ámbito internacional para el sector de la construcción se plantea sobre la base de un nuevo concepto: el del Coste del Ciclo de Vida.

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A menudo, al construir un edificio, los inversores y promotores solo se preocupan de estudiar los costes de su inversión [1]. No se plantean cuánto les costará el funcionamiento del edificio a los futuros ocupantes. Sin embargo, se sabe que estos costes suelen superar con mucho a los anteriores. Analizar todos los costes mediante el enfoque del ciclo de vida del edificio puede aportar enormes ahorros en términos económicos.

La norma UNE EN 15643-4: 2012 “Sostenibilidad en la construcción. Evaluación de la sostenibilidad de los edificios. Parte 4: Marco para la evaluación del comportamiento económico” describe el marco general para evaluar la Sostenibilidad Económica de los edificios.  Define el Coste del Ciclo de Vida (CCV) como el coste de un edificio o de una parte de la obra durante todo su ciclo de vida, mientras cumple con los requisitos técnicos y funcionales. Estos requisitos se establecen en el pliego de condiciones del cliente o en las especificaciones del proyecto. Influirán en los resultados de la evaluación y, por tanto, se deben considerar. Pueden incluir, por ejemplo, seguridad estructural, protección frente a incendios, calidad del aire interior, seguridad, adaptabilidad, eficiencia energética, accesibilidad, capacidad para su deconstrucción, capacidad de reciclaje, capacidad de mantenimiento, durabilidad y vida útil del edificio o de un sistema ensamblado (parte de la obra). Algunos de estos requisitos técnicos y funcionales se incluyen en categorías de evaluación del comportamiento social.

Al igual que ocurría con el Análisis del Ciclo de Vida con fines ambientales, para que la comparación entre diferentes opciones de edificios o de partes de la obra sea transparente y razonable, se debe hacer el análisis basándose en su equivalencia funcional. El equivalente funcional debe incluir información sobre  la tipología del edificio, el perfil de uso, los requisitos técnicos y funcionales pertinentes y la vida útil requerida.

El marco metodológico para la evaluación del comportamiento económico se aplica a todo tipo de edificios tanto nuevos en su ciclo de vida completo como existentes para su vida útil restante y la etapa de fin de vida. La evaluación del comportamiento económico de los edificios cubre el coste del ciclo de vida y otros aspectos económicos, expresados todos ellos mediante indicadores cuantitativos. No se evalúan los riesgos económicos del edificio y los cálculos de retorno de la inversión. Se incluyen los aspectos económicos del edificio relativos al entorno construido en la parcela del edificio.  Se excluyen aspectos económicos más allá del área de la parcela del edificio, por ejemplo, los impactos económicos de la construcción de infraestructuras locales o los impactos económicos resultantes del transporte de los usuarios del edificio o de la construcción de edificios para la comunidad local.

Según explica la norma, los objetivos de la evaluación son:

– determinar los impactos y aspectos económicos del edificio y de su parcela.

– permitir al cliente, al usuario y al proyectista tomar decisiones y seleccionar alternativas que ayuden a responder a los objetivos en materia de contribución a la sostenibilidad de los edificios.

 

En líneas generales, la evaluación de la sostenibilidad económica se enfoca según dos indicadores del comportamiento económico:

– Comportamiento económico en términos de costes a lo largo del ciclo de vida: el “menor coste de ciclo de vida” del edificio a lo largo de su ciclo de vida es el más económico. Esto implica que las diferentes alternativas no se diferencian en cuanto a sus funciones ni respecto a los flujos de entrada que se producen en el edificio. Este enfoque no tiene en cuenta las variaciones en el mercado inmobiliario real, sólo el coste relativo al edificio a lo largo de su ciclo de vida. Por tanto, para esta evaluación solo son necesarios datos de costes.

– Comportamiento económico en términos de valor financiero a lo largo del ciclo de vida: el mejor valor financiero es el más económico, es decir el edificio con mayor valor de ingresos y  menos coste a lo largo de su ciclo de vida. Este enfoque es similar al de rentas que se aplica en la valoración de propiedades. Incluye los flujos de ingresos relacionados con el mercado inmobiliario. Por tanto, para esta evaluación son necesarios también datos de ingresos.

Para evaluar el comportamiento económico de algunos proyectos, es esencial incluir algunos ingresos en la evaluación. Por ejemplo, un edificio que integre una instalación de energía renovable tiene un comportamiento económico que no puede justificarse sin tener en cuenta los ingresos de esa energía generada y los costes energéticos que evita debido a ser una fuente renovable.

La Figura 1 recoge las etapas del ciclo de vida a considerar para evaluar los aspectos e impactos económicos del edificio. La norma establece los siguientes aspectos e impactos económicos para cada etapa:

Etapa anterior a la etapa de uso: costes de compra o alquiler del solar, costes de los productos de construcción suministrados, costes entre la fábrica y la obra, tasas profesionales, obras temporales y auxiliares, construcción del activo, adaptación inicial y acondicionamiento del activo, paisajismo y obras exteriores en el solar, impuestos y otros costes asociados a licencias para construir y subvenciones e incentivos.

Etapa de uso: coste de los seguros vinculados al edificio, arrendamiento y alquiler a terceros, costes reglamentarios cíclicos, impuestos, subvenciones e incentivos, ingresos por venta de activos, ingresos de terceros durante el uso, reparaciones y sustituciones, limpieza, mantenimiento, redecoración, controles sobre eliminación de residuos al final del arrendamiento (excluyendo el fin de vida), fin del arrendamiento, adaptaciones o rehabilitaciones previstas y costes de gestión de los servicios que ofrece el edificio.

Etapa de uso del edificio en servicio: costes de energía, costes de agua, impuestos y subvenciones e incentivos.

Etapa de fin de vida: deconstrucción, desmantelamiento y demolición, costes de transporte asociados al proceso de demolición y eliminación del activo construido, tasas e impuestos, costes y/o ingresos para la reutilización, reciclaje y valorización energética, ingresos por la venta de suelo.

Por otro lado, el proyecto de norma prEN 16627:2013 “Sustainability of construction works. Assessment of economic performance of buildings. Calculation method” ” (FprEN16627 “Sostenibilidad en la construcción – Evaluación del comportamiento económico de edificios – Métodos de cálculo”) especifica los métodos de cálculo basados en el Análisis del Ciclo de Vida y en otra información  económica cuantificada, para evaluar el comportamiento económico del edificio, y aporta los medios para informar y comunicar el resultado de la evaluación. Esta norma es aplicable a edificios nuevos, existentes y rehabilitaciones.

Además de la definición del edificio a evaluar, la evaluación requiere establecer escenarios específicos para cada etapa del ciclo de vida del edificio. Los escenarios deben ser realistas y representativos en relación con los requisitos técnicos y funcionales descritos para el equivalente funcional y con los requerimientos del cliente, de la legislación y de las especificaciones del proyecto. Para que el objeto evaluado quede completamente descrito deben añadirse las características geográficas y temporales del edificio junto con la descripción física del mismo (por ejemplo: período de estudio de referencia, vida útil, períodos de mantenimiento y sustitución y patrones de uso y horarios del edificio). Esto requiere asumir determinados escenarios o utilizar información real, en caso de que se conozca, que se utilizarán para calcular el coste a lo largo de todas las etapas del ciclo de vida del edificio.

Por tanto, la cuantificación de los costes del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida debe tener en cuenta el equivalente funcional, la descripción técnica y física del edificio y los escenarios descritos en el párrafo anterior para cada módulo del ciclo de vida.

En términos generales, se deben considerar dentro de los costes los siguientes aspectos:

– Componentes reemplazables y su coste de sustitución (según ISO 15686-1 y 8)

– Uso de energía del edificio en servicio (según ISO 15603)

– Uso de agua del edificio en servicio

– Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

– Beneficios

 

La prEN 16627 describe los criterios a seguir para calcular indicadores como el coste por reemplazo de una parte del edificio, el factor de descuento, el valor actual neto, el coste actual neto, el valor anual y el coste anual. En el Anexo C de la norma se describen otros posibles indicadores económicos sobre los que todavía no existe consenso: estabilidad y comportamiento del valor a corto plazo y a medio-largo plazo y otros indicadores económicos recogidos en la norma ISO/Final Draft International Standard 15686-5:2008 “Buildings and constructed assets. Service-life planning. Life-cycle costing”. Esta última norma se desarrolla actualmente en otro subcomité del ISO/TC 59, el Subcomité 14 “Design Life” al que AENOR sigue también.

 

El pensamiento en términos de coste del ciclo de vida del edificio incorpora conceptos dentro del cálculo de costes del edificio que no se consideraban hasta ahora. Esto puede favorecer la construcción de edificios que den un nuevo significado al éxito empresarial del sector, premiando a aquellas empresas que orienten su producción hacia otros valores más basados en la ecología, aspecto clave para el bienestar general futuro.

 

[1] Petzinka, Karl-Heinz y Lenz, Bernhard: “Planning and building in life cycles”, Energy Manual. Sustainable Architecture, Birkhäuser Detail Edition, Basel, 2008.

 

Texto redactado por nuestra socia nº72, Izaskun Gallo

 

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